【損しない相続】不動産共有の悲劇、「とりあえず」の遺産分割にはご注意

不動産共有の悲劇、一度遺産分割したら最後だと思ってください。

親が亡くなった際、もめたくもないし、とりあえず共有で相続しようと決めてしまった自宅。

この「とりあえず、共有」が本人たちの間では「とりあえず」でも、いったん共有で遺産分割してしまったものは、簡単には変えることができません。

では、そもそも親が亡くなった際に、自宅(不動産)を誰が相続するかは、どのように決めるのでしょうか。

この記事を書いた専門家

相続に不動産がある場合の考え方

大きくわけて、民法では二つの相続の方法が決まっています。

• 遺言があれば、遺言書の通りに相続する
• 遺言がなければ、相続人全員の遺産分割協議（合意）によって、誰が何を決める。（一人でも合意しなければ成立しません）

相続の際に遺言がなければ、「相続人全員の話し合いで決める」ことになります。合意さえできれば、どんな分配の方法でもＯＫです。

通常は、自宅の不動産については、相続人の中の一人の所有に決めるか、所有することになった人がほかの相続人から買い取るか、自宅を売却することになると思います。

不動産を「とりあえず」共有で相続した場合

この遺産分割の合意で「とりあえず共有で相続した場合」に注意が必要です。

「相続のとき、急いでたので共有で登記したのですが、やはりこの共有はなかったことにして、私一人にしてください。兄弟もみんな合意しております」

というご依頼は、比較的よくあります。

ご相談者様は、簡単に修正できると思っていらっしゃる方が多いのですが、実は想像以上にお金が掛かります。

この共有状態を一人にまとめるには、「贈与」や「売買」をする必要があり、そこにはかなりの費用がかかります。

遺産分割のときに決めておけば、「ただ」で自由な持ち分に決められるのに、いったん遺産分割したものの持ち分を変えるには「贈与税」「不動産取得税」「登録免許税」「登記費用」・・・など様々な費用が掛かってくるのです。

例えば、親が亡くなった際に、子のＡ、Ｂ、Ｃが自宅の不動産を誰のものにするか決められず、相続税申告の期限もあったのでＡ，Ｂ、Ｃ間で「とりあえず法定相続分で共有」に遺産分割協議を成立させたとします。

その後、やはりＡが引き継ぐことにしたので、遺産分割をやり直してＡ一人の所有にする場合Ｂ，ＣからＡに共有持分の「贈与」があったとみなされてしまい、課税されてしまいます。

贈与税の税率についての説明は割愛させていただきますが、かなりの額がかかります。

そして贈与税が払えずに、共有のまま・・・という不動産が多数存在しています。

また、共有の解消に限らず、事情が変わったので遺産分割をやり直したいといったご相談もありますが、それもまた、不動産の価格に応じた贈与税がかかります。

ご相談の内容によっては、「そんなはずじゃ・・・」という心の声が聞こえてきそうなくらい落ち込まれる方もいらっしゃいますが、税金だけはどうにもならないのです。

不動産を「とりあえず」共有で相続した場合

では、「共有」のまま不動産を持ち続けていたら、何がそんなに問題なのでしょうか。

兄弟同士仲が良いから、だれか一人が住んでもいいし、貸したら３人で仲良く賃料分け合えばいいと最初はお考えになるかもしれません。

しかし、上記の子供で共有しているパターンですが、相続して数年は問題にならなくても数十年もすれば、共有者のうちの誰かにまた、相続が発生します。

最初は３人だった共有者がどんどん増えていき、しかも関係も薄いもの同士で持ち合うことになるのです。

こうなってくると、誰かが買い取るか、全員で売却するしかありませんが関係性の希薄なもの同士で話をまとめることは簡単ではありません。

不動産は、多数決ではなく、全員が一致しないと通常は売却できないのです。

売却することが決まっているので、「共有」にしたのであれば理由はわかります。

ですが、売らないのに「共有」を選択する場合は、「そのあとどうするのか」、「遺産分割のやり直しには贈与税がかかる」ということを理解したうえで共有にしましょう。

また、そのうち売るので「共有」にした場合には、

相続に不動産がある場合の考え方

大きくわけて、民法では二つの相続の方法が決まっています。

• (1)共有者の誰かが亡くなる前
• (2)共有者全員の意見が一致しているうちに
• (3)誰も認知症にならないうちに、売却しないと売れなくなる可能性もあります

相続の際に遺言がなければ、「相続人全員の話し合いで決める」ことになります。合意さえできれば、どんな分配の方法でもＯＫです。

通常は、自宅の不動産については、相続人の中の一人の所有に決めるか、所有することになった人がほかの相続人から買い取るか、自宅を売却することになると思います。

そうは言っても、分けられなくて共有にするしかない場合もあるとは思います。しかし、共有で相続してしまった場合も、そしてこれから共有で相続しようとしている場合も、方法はあります。

手遅れになる前に、ぜひ一度専門家にご相談ください。

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